Denne nyttige DIY-guiden forklarer hvordan du ansetter en generell entreprenør, fra den første utvelgelsesprosessen til hvordan du håndterer eventuelle problemer som oppstår.
For et boligbyggeprosjekt, større boligforbedring eller ombygging som vil involvere flere fag som rørleggerarbeid, elektro, betong og gips, er det viktig å ansette en totalentreprenør som kan veilede hele prosessen.
En totalentreprenør er en autorisert byggefagarbeider som er utdannet innen flere fag. Han eller hun har kunnskapen og ferdighetene som trengs for å ansette og føre tilsyn med spesifikke fagfolk, kalt «underleverandører» eller «underleverandører». Typiske underleverandører inkluderer rørleggere, snekkere, elektrikere, møbelsnekkere og så videre.
Noen hovedentreprenører opprettholder sitt eget «mannskap» av underleverandører. Andre ansetter underleverandører på jobb-for-jobb-basis. Mange vedlikeholder et mannskap med snekkere og ansetter deretter entreprenører for andre fag etter behov.
Noen hovedentreprenører stiller opp og jobber sammen med underleverandørene sine, mens andre bare fører tilsyn.
Hovedentreprenøren er ansvarlig for å planlegge, koordinere og betale underleverandørene. Han eller hun forhandler en kontrakt med huseieren, og trekker deretter sammen det nødvendige mannskapet av underleverandører for å utføre arbeidet. Kontrakten anses vanligvis å være et fast bud som inkluderer kostnadene for både materialer og arbeid.
I de fleste stater må en generell entreprenør være lisensiert eller sertifisert. Sørg for at enhver entreprenør du ansetter er lisensiert eller sertifisert, og at han eller hun bærer arbeiderens kompensasjon og ansvarsforsikring.
Hvordan velge en hovedentreprenør
Når du ansetter en entreprenør, velger du en person som vil være midt i familien din og som kan ha stor innflytelse på suksessen og kvaliteten til hjemmet ditt. Ta avgjørelsen nøye.
Start med å få i det minste tre anbefalinger fra venner, familie, kolleger og din arkitekt eller designer. Flere anbefalinger er bedre, men arbeidet med å vurdere dem kan bli betydelig.
Ring hver anbefalte entreprenør. Fortell dem hvorfor du ringer og hvem som henviste deg. Vær forberedt på å diskutere størrelsen og omfanget av prosjektet ditt. For eksempel, vær forberedt med omtrentlig kvadratmeter for prosjektet ditt, når du vil begynne å bygge, og når du vil ha prosjektet ferdig.
Still følgende spørsmål:
• Hvor mange prosjekter som mitt har du fullført?
• Har du eget mannskap? Hvor stor er den?
• Er du tilgjengelig i byggeperioden som jeg har i tankene?
• Vil du ha andre jobber på gang samtidig? Hvor mange?
• Kan du gi meg navn og nummer på fornøyde kunder som jeg kan ringe?
Legg merke til inntrykkene dine under samtalen. Kommuniserer personen godt og høres pålitelig ut? Er han eller hun entusiastisk? Høres han eller hun ut som noen du ikke har noe imot å ha i din midte under byggeprosjektet ditt?
Velg de sterkeste kandidatene og sett opp intervjuer hjemme hos deg. For dette intervjuet må du ha et sett med byggedokumenter som du kan gi dem. Faktisk er det en god idé å ha arkitekten eller designeren din med på møtene. En entreprenør vil utvikle sitt tilbud basert på planene og denne samtalen.
Be om bevis på en lisens (hvis det kreves av staten din) og binding for å beskytte deg mot en uferdig jobb. Be også om minst tre referanser til kunder som du kan ringe. Følg deretter opp ved å ringe referansene du har samlet.
Spør om prosjektet var en gunstig opplevelse, og hvis ikke, hvorfor ikke. Spør om entreprenøren og underleverandørene gjorde en god jobb og var hyggelige og punktlige. Med andre ord, spør «Vil du anbefale entreprenøren?» Sørg for å finne ut om det var problemer, feil eller konflikter. Sist, men ikke minst, spør om du kan se resultatet, og i så fall gå hjem til dem for å sjekke det ut.
Som et ekstra tiltak kan du sjekke Yelp-oppføringer for kundeanmeldelser og ringe ditt lokale Better Business Bureau og/eller statlige forbrukerbeskyttelsesbyrå for å se om det er inngitt noen klager eller handlinger.
Det er også lurt å spørre entreprenøren om du kan besøke en pågående jobb. Det er her du kan se mannskapet i aksjon og oppdage mye om arbeidsstilene deres.
For å sammenligne epler med epler, be entreprenøren om å detaljere kostnadene for materialer og å skrive ut betalingsplanen de ønsker. Ikke la betalingsplanen komme i forkant av arbeidet.
Forvent en innledende betaling på fem til 10 prosent, etterfulgt av trinnvise utbetalinger på 20 til 25 prosent. Disse fremdriftsbetalingene bør knyttes til definerte milepæler, for eksempel grunnmuring, grov innramming fullført, gipsplater installert og så videre. Hold tilbake minst 15 prosent for at sluttbetalingen skal betales etter at alle inspeksjoner er avskrevet og du er fornøyd.
Velg ikke nødvendigvis det laveste budet. Den entreprenøren kan kutte hjørner. Pris er viktig, men det er også kvaliteten på arbeidet, kompatibilitet, tillit, ytelse til rett tid og sannsynligheten for at byggeprosjektet ditt vil oppfylle dine forventninger.
Hvordan håndtere entreprenørproblemer
Hvis du er misfornøyd med måten den uavhengige entreprenøren din håndterer prosjektet på, bør ditt første skritt være ganske enkelt å uttrykke dine bekymringer personlig. De fleste entreprenører vil gjøre alt for å sikre at du er fornøyd med arbeidet deres.
Skulle du komme i en blindgate, kan en arkitekt, designer eller annen fagperson som kjenner prosjektet ditt være i stand til å hjelpe meg med en avtale. Hvis slike personlige tilnærminger ikke fungerer, kan du følge en eller flere av følgende anbefalinger, og begynne med det minst drastiske tiltaket:
Send et sertifisert brev som beskriver kontraktskravene du anser som uoppfylte og angir en rimelig tidsramme for overholdelse. Noen ganger er dette nok til å inspirere til handling.
Send inn en klage til Better Business Bureau ved å ringe (703) 276-0100 eller besøke www.bbb.org. BBB vil videresende klagen din til entreprenøren, som kan vurdere forespørslene dine for å unngå en ugunstig BBB-rapport.
Kontakt det lokale eller statlige styret som lisensierer entreprenører, hvis det finnes i ditt område. Entreprenører har et sterkt insentiv til å opprettholde et rent register med lisensnemnda fordi noen av disse styrene har makt til å ilegge en bot eller til og med tilbakekalle en lisens i saker som involverer alvorlig uaktsomhet eller inkompetanse.
Hvis begge parter er enige, prøv å løse tvisten uformelt med bistand fra en mekler. BBB og mange lokale organisasjoner tilbyr meglingstjenester for å hjelpe bedrifter og forbrukere med å finne gjensidig akseptable løsninger.
Presenter saken din for en upartisk voldgiftsdommer. Mer formell enn mekling, men mye mindre kostbar og tidkrevende enn rettssaker, gir voldgift begge parter mulighet til å fremlegge bevis i en felles høring. Voldgiftsdommerens avgjørelse er vanligvis bindende. Du kan ordne dette alternativet gjennom Better Business Bureau eller gjennom American Arbitration Association (www.adr.org).
Hvis du søker minimalt med erstatning (beløpet varierer fra stat til stat, men er vanligvis ikke mer enn noen få tusen dollar), bring saken din til domstol for småkrav. Du trenger ikke advokat, og saksomkostningene er vanligvis beskjedne.
Hvis du saksøker for en stor sum penger, kan du vurdere å reise et sivilt søksmål. Dette alternativet har klare ulemper: Saken kan vare i flere måneder eller til og med år, og kostnadene dine kan overstige enhver pris du kan motta. Husk at dersom du har sagt opp en entreprenør som i det vesentlige har utført jobben som avtalt, er det du som blir funnet å ha brutt kontrakten. Gjør så godt du kan, når du utarbeider en kontrakt, å være eksplisitt om arbeidet som skal utføres.