Året 2023 var et kjempeløp for boligbyggemarkedet. Nyere eiendomsstatistikk viser at i underkant av 1,5 millioner boliger ble ferdigstilt i løpet av året – det meste på et år siden 2007s aktivitet før den globale finanskrisen. Likevel anses boliger å være uoverkommelige, selv med ytterligere 1,5 millioner boliger på markedet. Hvordan kan det være tilfelle?
Rimelighetskrisen for boliger er et flerhodet problem som tilbudet alene ikke kan endre realistisk. La oss ta en titt på noen av disse faktorene for å få en bedre forståelse av boligoverkommelighet og hvorfor den ikke blir bedre.
Hvordan bestemmes boligetterspørselen?
Først, la oss ta en titt på boligetterspørselen. Det er en viktig drivkraft for rimeligheten til de eksisterende boligene på markedet, og det er verdt å utforske, ettersom boligetterspørselen i seg selv er en verden av gråsoner.
Boligetterspørselen defineres ved å sammenligne to faktorer: antall boliger tilgjengelig på markedet sammenlignet med antall familier som sannsynligvis vil lete etter et eget hjem på et gitt tidspunkt. Antall hus på markedet kan variere, men å definere «sannsynligvis søker et hjem» er som å prøve å treffe et bevegelig mål. I løpet av de siste årene har arbeidsmarkeder, renter, inflasjon, fjernarbeid og andre sosioøkonomiske faktorer redefinert måten vi handler alt på – spesielt store kjøp som boliger.
Men uansett hvordan vi definerer etterspørselen, er det tydelig å se at den øker. Flere mennesker leter etter boliger hvert år enn det er ledige boliger, og det blir stadig verre.
Med blomstrende produksjon, hvorfor er ikke boliger rimelige?
Til tross for høykonjunkturen i produksjonen i 2023, er hus fortsatt uoverkommelige i 2024. Reglene for tilbud og etterspørsel tilsier at økt varelager vil føre til lavere priser, så hva er problemet? Hvordan er det mulig at 1,5 millioner boliger ble ferdigstilt i 2023, men at vi fortsatt ikke økte tilbudet?
Tilbudet overgår ikke veksten
I følge en fersk Zillow-rapport var det til enhver tid i 2022 omtrent 3,55 millioner boliger tilgjengelig for salg eller utleie. Det var over 8 millioner individer eller familier som «sannsynligvis søker et hjem» gjennom året. Det er et underskudd på 4,5 millioner hjem – opp 200 000 fra året før.
Og det fortsetter å forverres. Dette tallet på 8 millioner var en økning på 1,8 millioner fra 2022. Disse tallene representerer en betydelig økning fra årene før pandemien, og skaper enda mer press på det allerede belastede boligmarkedet.
Tatt i betraktning det eksisterende underskuddet og veksten i familietall, skraper det ikke i overflaten å legge til 1,5 millioner hjem. Jada, det endrer forholdet mellom hjemmekunder og tilgjengelige boliger litt, men det er ikke i nærheten av å oppveie forsyningsproblemet som bidrar til uoverkommelige priser. Mangelen på sterk byggeaktivitet før pandemien gravde et hull som dagens byggeaktivitet ikke ser ut til å klatre ut av.
Med all denne informasjonen kan vi se at tilbud og etterspørsel rett og slett ikke endrer seg mye til tross for å fullføre rekordmange boliger. Når det er tilfelle, er det usannsynlig at boligprisene vil falle, noe som opprettholder rimelighetsutfordringene.
Huseiere er motvillige til å selge
En annen faktor i spørsmålet om boligoverkommelighet er at de fleste huseiere i dag er motvillige til å selge – selv om boligene deres er verdt to eller tre ganger det de betalte for dem. Hvordan kan det være? Renter.
På tidspunktet for skriving av denne artikkelen er gjeldende boliglånsrente mellom 7% og 8%. Hvis en huseier skulle selge boligen sin nå, trenger de fortsatt et sted å bo. Dette betyr ofte å få et annet boliglån med en høyere rente enn deres nåværende boliglån. I tillegg er typen bolig de har råd til, sannsynligvis veldig lik den de ville selge, selv om de tjener betydelig og legger ned en stor forskuddsbetaling.
Hva om de leier? Fra mai 2024 har leieprisene i gjennomsnitt økt med 30,4 % på landsbasis mellom 2019 og 2023. Selv om det kan være et alternativ, er det ikke attraktivt.
Så, med så mange huseiere som er motvillige til å legge boligene sine til boligmarkedet, vil de som er på markedet sannsynligvis få en premie, noe som forsterker spørsmålet om boligoverkommelighet.
Noen områder er verre enn andre
Overkommelige boliger er en landsdekkende utfordring, men noen områder er dårligere enn andre. Kystmarkedene merker det mest. Områdene i og rundt Boston, Sacramento, Portland, San Diego, San Francisco, San Jose, Seattle, Minneapolis, Los Angeles og Austin har de dårligste rimelige fjellene å bestige.
Disse områdene er generelt ønskelige for yngre fagfolk som oppdrar familier. Områdenes eksepsjonelle skolesystemer, helsetjenester og jobbmuligheter øker etterspørselen etter boliger – og dermed prisene. Overraskende nok har to av disse byene (Austin og Seattle) også sett den største økningen i boligtilbudet, noe som beviser at tilbudet alene ikke kan løse rimeligheten.
Så hva kan gjøres?
Det er ingen brytere å snu eller knapper å trykke på for å stoppe rimelighetsproblemet. Men det er et par ting som eksperter tror vil hjelpe:
- Politisk støtte og mer penger brukt på rimelig boligutvikling
- Omdisponering av eneboligsoner for å tillate flerfamiliebygging
- Effektivisering av godkjenningsprosessen for byggetillatelse for å muliggjøre raskere bygging
- Etablering av rimelige boligfond eller utvide eksisterende fond
Selv om ingen av disse strategiene er en løsning alene, er de et skritt i riktig retning. Ettersom familievolumene øker raskere enn ferdigstillelse av boliger, vil vi trenge så mye hjelp som mulig for å oppveie utfordringen med rimelige boliger nå og i fremtiden.
Kilder
- Business Insider, hvorfor USAs boligmangel blir verre (2024)
- Zillow, boligmangel forverret til tross for pandemisk byggeboom (2024)
- Fast Markets, amerikansk boligmarkedsanalyse: Er vi midt i en rimelighetskrise? (2o24)